SCPI : véritable alternative à l’immobilier physique ou piège à éviter?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), instruments d’investissement immobilier établis depuis plusieurs décennies, sont fréquemment présentées comme une solution idéale pour investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. On les désigne souvent sous l’expression évocatrice de « pierre-papier ».

Au cours des derniers mois, les SCPI ont fait couler beaucoup d’encre dans l’actualité pour des raisons peu rassurantes. Certaines ont en effet connu des chutes spectaculaires de la valeur de leurs parts, dépassant parfois les 50 %.

Analyse d’une situation complexe
La majorité des SCPI affectées sont investies sur le marché de l’immobilier de bureau. Durant la période de taux bas que l’Europe a traversée au cours de la décennie précédant la pandémie de COVID-19, la rentabilité des placements sans risque (tels que les fonds en euros des assurances-vie ou les livrets d’épargne) est devenue très faible. Conseillées par de nombreux acteurs du patrimoine, les SCPI ont alors été plébiscitées par un grand nombre d’investisseurs, y voyant les avantages de l’immobilier (stabilité de la valeur et rentabilité constante à long terme) sans les inconvénients (absence de problématiques liées aux locataires ou de contraintes de gestion).
Les capitaux collectés par les diverses SCPI ont atteint des niveaux record. La stratégie d’investissement de ces SCPI était principalement orientée vers les immeubles de bureaux, car il s’agissait d’actifs difficilement accessibles directement par les épargnants et qui offraient des niveaux de rentabilité parmi les meilleurs du marché immobilier. Les sociétés de gestion ont ainsi fait l’acquisition, parfois à marche forcée, d’une grande variété d’actifs afin d’investir les souscriptions des clients dans les meilleurs délais, conformément à la réglementation en vigueur.

Une classe d’actif soumise aux risques du marché
Il est crucial de rappeler que l’immobilier, qu’il soit physique ou dématérialisé sous forme de parts de SCPI, demeure un actif risqué, intrinsèquement lié aux aléas des contextes économiques et politiques.
C’est d’ailleurs face aux incertitudes et aux craintes grandissantes sur le marché immobilier que l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion de SCPI de réévaluer la valorisation de leurs actifs immobiliers à date.
C’est cette initiative qui a permis de mettre en évidence de grandes disparités dans la qualité des stratégies adoptées par les différentes SCPI. Alors que certaines affichent des valorisations stables ou en légère hausse de leurs actifs immobiliers, d’autres ont dû faire face à la réalité du marché et ont été contraintes de réduire, parfois de manière significative, la valeur de leurs parts.

L’importance de la sélection et de la transparence du conseil
La SCPI peut donc constituer une solution adaptée à certains objectifs d’investissement. Cependant, la question de la sélection des fonds et de la diversification du portefeuille demeure centrale. Le degré de risque associé ne doit en aucun cas être sous-estimé dans l’élaboration de votre stratégie d’investissement.
Par ailleurs, que ce soit dans le cadre d’une nouvelle souscription ou d’un arbitrage, la question de la transparence du conseil est particulièrement importante en matière de SCPI. Cette classe d’actif fait partie des plus rentables pour les intermédiaires, avec des commissions pouvant atteindre jusqu’à 6 % du montant souscrit. Le choix de votre conseiller est donc un critère particulièrement important afin de s’assurer que la proposition d’une SCPI n’est pas uniquement motivée par le taux de rétrocommission offert par la société de gestion.